Charleroi
Photographie : Pietro Tebaldi sur Unsplash

Louer un logement

Si louer une maison ou un appartement au sein de Charleroi est intéressant pour votre portefeuille, c’est aussi le cas pour votre qualité de vie (offre de services, activités diverses, espaces verts, …). Il existe des grilles indicatives ainsi que de nombreux sites web spécialisés ou des agences immobilières pour vous aider dans vos recherches. 

Mettre votre bien en location

Vous souhaitez louer votre bien sans vous tracasser de la gestion de la location alors faites appel à l’agence immobilière sociale (AIS).

Le bien à louer doit être inoccupé et situé dans les limites territoriales du grand Charleroi.

Il doit respecter les critères minimaux de salubrité et si le bâtiment n’est pas salubre, des travaux de mise en conformité devront être envisagés.

L’AIS garantit aux propriétaires :

  • la recherche d’un locataire, la rédaction des baux, les états des lieux, le suivi des obligations locatives,…
  • le paiement régulier des loyers ;
  • la remise en état du logement en fin de location ;
  • l’exonération ou réduction du précompte immobilier.

L’enregistrement du bail est une formalité obligatoire gratuite imposée au bailleur par des dispositions de droit fiscal. Il doit s’effectuer dans les 2 mois qui suivent la signature du bail sous peine d’amende.

Le contrat devra comprendre au moins le nom et l’adresse des parties, la description du bien loué, le montant du loyer et des charges et la date à laquelle la location prend cours. N’oubliez pas qu’un état des lieux est désormais obligatoire et qu’il doit être joint au contrat de bail pour l’enregistrement !

Le bail de résidence principale ne prend pas automatiquement fin à son terme, il faut toujours adresser un congé renon, soit pour permettre au locataire de retrouver un autre logement, soit pour permettre au bailleur de trouver un autre locataire. A défaut de congé, le bail sera prorogé.

La nouvelle réglementation en vigueur depuis mai 2007 prévoit 3 formes de garantie locative.

  1. Le dépôt d’un montant équivalent à 2 mois de loyer maximum (hors charges)sur un compte bloqué au nom du locataire.
  2. La garantie bancaire constituée progressivement jusqu’à atteindre au maximum 3 mois de loyers. Dans ce cas, c’est la banque qui garantit le montant total de la garantie locative dès la conclusion du bail. Le preneur s’engage alors à reconstituer le montant total de cette garantie par mensualités constantes.
  3. La garantie du CPAS pour les personnes à faibles revenus. Dans ce cas, c’est le CPAS qui fait la demande de garantie bancaire auprès d’une institution qu’il choisit.

Le loyer peut être indexé chaque année à la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail.

L’indexation n’est pas automatique, le bailleur doit en faire la demande par écrit au locataire.

En cas d’oubli, cette demande n’a pas d’effet rétroactif sauf pour les 3 mois qui précèdent la demande.

Le calcul se fait selon la formule suivante : loyer de base x nouvel indice santé/​indice du départ.

Si le locataire décède, cela n’entraîne pas automatiquement la résolution du bail dans les logements privés. Ce sont les héritiers qui devront respecter les obligations du défunt.

Tous les héritiers sont tenus solidairement au paiement du loyer et à l’obligation d’entretien de l’immeuble jusqu’à la fin du bail ou jusqu’à la date de sa résiliation (amiable ou judiciaire).

Si les héritiers du locataire souhaitent donner leur renon, ils devront tous l’adresser au bailleur car le congé éventuellement donné par l’un d’entre eux ne lie pas les autres.

Dans les logements sociaux, la législation est différente, le décès du locataire met fin au bail.

Les héritiers succèdent au défunt, ils reprennent donc ses droits et obligations.

Ils sont donc tenus de respecter les clauses du bail. Rien ne change sauf qu’ils interviennent en lieu et place du propriétaire décédé.

Toutefois, si l’un des héritiers souhaite occuper lui-même le bien, il peut résilier le bail moyennant un préavis de 6 mois.

Si les locataires désirent signifier un renon aux héritiers, ils devront notifier séparément le congé à chacun des héritiers.

L’état les lieux est un constat écrit qui détaille l’état réel de l’habitation à l’entrée des lieux.

Le locataire et le bailleur peuvent eux-mêmes dresser l’état des lieux mais ils peuvent également faire appel à un expert, comme un géomètre-expert ou un architecte. Dans ce cas, les deux parties payent chacune la moitié des honoraires de l’expert.

L’état des lieux sera daté, signé par les deux parties et joint au contrat de bail.

Le propriétaire doit veiller à ce que le logement soit en bon état d’entretien lorsque le locataire y emménage. Pendant la durée du contrat, il doit également effectuer toutes les réparations nécessaires pour garder les lieux en bon état. Il doit veiller aux :

  • grandes réparations
  • grands travaux d’entretien
  • réparations occasionnées par la force majeure, la vétusté et l’usure normale.

Pour sa part, le locataire doit, avant tout, bien entretenir l’habitation (tondre la pelouse, faire réaliser l’entretien de la chaudière, ramoner la cheminée …). En outre, il doit veiller aux réparations locatives liées à l’utilisation de l’habitation (remplacement d’un joint de robinet, remplacement d’un fusible, etc) et qui ne sont pas occasionnées par la force majeure, l’usure ou la vétusté.

Par ailleurs, le locataire doit rapidement alerter le bailleur en cas de problème.

Non, il n’y a aucune obligation légale à demander une garantie locative. Le bailleur et le locataire peuvent convenir de ne pas constituer de garantie.

En tant que bailleur, vous avez évidemment tout intérêt à en demander une au cas où le locataire provoque des dégâts.

Pour rappel, la nouvelle réglementation en vigueur depuis mai 2007 prévoit 3 formes de garantie locative.

  1. Le dépôt d’un montant équivalent à 2 mois de loyer maximum (hors charges)sur un compte bloqué au nom du locataire.
  2. La garantie bancaire constituée progressivement jusqu’à atteindre au maximum 3 mois de loyers. Dans ce cas, c’est la banque qui garantit le montant total de la garantie locative dès la conclusion du bail. Le preneur s’engage alors à reconstituer le montant total de cette garantie par mensualités constantes.
  3. La garantie du CPAS pour les personnes à faibles revenus. Dans ce cas, c’est le CPAS qui fait la demande de garantie bancaire auprès d’une institution qu’il choisit.

La loi prévoit qu’il est possible de conclure un bail d’un, deux ou trois ans.

A titre d’exemple, un bail d’un an peut être prorogé 2 fois et ne peut ainsi dépasser 3 ans.

Ni le locataire, ni le bailleur ne peuvent mettre fin anticipativement à ce type de contrat de bail, à moins qu’ils ne l’aient stipulé dans celui-ci. A la fin du bail, le locataire ou le bailleur peut résilier le contrat, à condition qu’il notifie un congé de trois mois.

Le contrat de bail existant est prolongé aux mêmes conditions dans les deux cas suivants :

  • Si trois mois avant l’échéance, aucune des deux parties n’a notifié de congé.
  • Si le locataire a continué à occuper les lieux après la durée convenue sans que le bailleur s’y oppose.

Oui, les loyers ne sont pas réglementés mais le loyer proposé à la signature du contrat de bail restera inchangé (sauf indexation) toute la durée du bail même en cas de prolongations éventuelles du bail.

Oui, le loyer peut être indexé à la date anniversaire du bail mais ce n’est pas automatique.

Le propriétaire doit en faire la demande par écrit au locataire.

En cas d’oubli, la demande n’a pas d’effet rétroactif sauf pour les 3 mois qui précédent le mois de la demande.

L’indexation se fait toujours sur base des fluctuations.

Le calcul se fait suivant la formule suivante :

Loyer de base X nouvel indice

indice de base

Oui le bailleur peut, à tout moment, mettre fin au bail pour occupation personnelle à condition de notifier un congé de 6 mois.

Le renon pour être valable doit mentionner le motif invoqué et l’identité de la personne qui occupera le logement.

Il peut s’agir du bailleur lui-même, de son conjoint, de ses enfants, petits-enfants, ou enfants adoptés et de ceux de son conjoint, de ses frères et sœurs, oncles et tantes, neveux et nièces et de ceux de son conjoint.

Attention, le locataire peut demander au bailleur la preuve du lien de parenté.

En ce qui concerne un bail standard de 9 ans, oui le locataire peut mettre fin à tout moment au bail moyennant un préavis de 3 mois.

Néanmoins, le locataire devra payer une indemnité s’il résilie le bail durant les 3 premières années du bail.

Cette indemnité est équivalente à :

  • 3 mois de loyer si le bail est résilié durant la 1ère année du bail.
  • 2 mois de loyer si le bail est résilié durant la 2ème année du bail.
  • 1 mois de loyer si le bail est résilié durant la 3ème année du bail.

Pour le bailleur, cela ne change rien tant que le loyer est payé.

Le fait que les locataires divorcent n’entraîne pas la dissolution du bail sauf si les 2 parties en conviennent. Les conjoints seront donc tenus de payer le loyer. Le bailleur a donc le droit de réclamer le loyer à madame si monsieur ne paie pas et inversement.

Un bail de rénovation est un contrat par lequel le locataire effectue à ses frais des travaux qui normalement incombent au propriétaire.

En contrepartie, le propriétaire accorde au locataire une diminution ou une annulation de loyer pendant une durée déterminée.

Le propriétaire peut également renoncer à l’indexation du loyer ou à ses possibilités de résilier le bail .

Toutes les modalités doivent être mises par écrit tout comme le début et la durée des travaux.

Lorsque les travaux sont terminés, il est utile de prévoir une réception de fin de travaux en présence des 2 parties qui pourront constater que les travaux ont bien été réalisés selon les règles de l’art.

Si le bail est enregistré, l’acquéreur devra respecter le bail initial, il reprendra donc les droits et obligations du propriétaire précédent.

Le nouveau bailleur pourra, à tout moment, mettre fin au bail pour occupation personnelle à condition de notifier un congé de 6 mois.

Le renon pour être valable devra mentionner le motif invoqué et l’identité de la personne qui occupera le logement.

Il peut s’agir du bailleur lui-même, de son conjoint, de ses enfants, petits-enfants, ou enfants adoptés et de ceux de son conjoint, de ses frères et sœurs, oncles et tantes, neveux et nièces et de ceux de son conjoint.

Attention, le locataire peut demander au bailleur la preuve du lien de parenté.

Le locataire doit entretenir le logement tout comme le jardin en bon père de famille”

Si le bail ne prévoit aucune disposition particulière, le locataire doit assurer l’entretien normal du jardin, c’est-à-dire tondre la pelouse, enlever les mauvaises herbes et arroser la pelouse, les parterres et autres plantations en période de sécheresse,

En tant que bailleur, lorsque vous rédigez le bail, vous avez tout intérêt à dresser une liste détaillée de ce qu’implique l’entretien du jardin.

La loi sur les baux de résidence principale stipule que le précompte immobilier afférent à l’immeuble loué ne peut être mis à charge du preneur.

Donc, en tant que bailleur vous ne pouvez en aucun cas faire payer le précompte immobilier par le locataire. On ne peut pas déroger à cette règle par contrat.

La garantie locative sert à dédommager le propriétaire lorsque le locataire occasionne des dégâts dans les lieux loués.

De plus, en cas d’arriérés de plusieurs mois de loyer, le bailleur pourra faire appel au juge de paix afin de faire débloquer le compte sur lequel la garantie est placée.

Sur base d’une copie signée du jugement du juge de paix, le propriétaire pourra ainsi retirer la garantie et ses intérêts en guise de compensation des arriérés de loyer.

Le locataire doit envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception à son propriétaire dans laquelle il dresse la liste des problèmes rencontrés.

Si le propriétaire ne se manifeste pas dans un délai de 15 jours, il est conseillé de se présenter au Service Logement de la commune avec la copie de la lettre et de la preuve de l’envoi.

Une visite domiciliaire sera programmée et un rapport mentionnant les éventuels manquements aux critères minimaux de salubrité sera établi.

Les conclusions seront ensuite envoyées aux différentes parties concernées ainsi qu’au Bourgmestre qui devra statuer sur la situation endéans les 3 mois et prendra les mesures utiles.

Toutefois, il existe des possibilités de recours tant pour le propriétaire que pour le locataire en cas de désaccord avec les mesures proposées.

Depuis le 15 juin 2007, les baux doivent être établis par écrit.

Le contrat doit mentionner l’identité des bailleur et locataire, la date du début de contrat, la description des lieux loués ainsi que le montant du loyer et des charges.

Par ailleurs, le bail doit être enregistré dans les 2 mois de la signature du contrat au bureau de l’enregistrement compétent pour les lieux où se trouve le bien loué.

Dans ce cas, l’enregistrement du bail est gratuit.

En tant que propriétaire, si vous êtes confronté à un locataire qui ne paie plus ses loyers depuis plusieurs mois, occasionne des dégâts dans les biens loués ou provoque de graves troubles de voisinage, vous pouvez demander au Juge de Paix d’autoriser son expulsion.

Cette requête devra se faire devant le Juge de Paix du canton où le bien loué est situé.

En aucun cas, un propriétaire ne peut expulser sans décision du Juge de Paix.

Mesure d’urgence en matière de logement

Lorsqu’un bâtiment est de nature à compromettre la salubrité et/​ou la sécurité publiques (ex : dépôts d’immondices à l’intérieur d’un logement abandonné, chutes de tuiles ou de briques sur la voie publique ou instabilité de certains éléments,) le Département du Logement intervient afin de déterminer les risques et prend les mesures qui s’imposent telles que : délimitation d’un périmètre de sécurité, arrêté du Bourgmestre ordonnant les travaux nécessaires, interventions techniques en urgence,

Le Bourgmestre peut imposer à ces propriétaires et/​ou occupants de prendre les mesures pour sécuriser les lieux.

A défaut de s’exécuter dans le délai imparti, il est procédé aux mesures d’office à leurs frais, risque et périls